Jam 2022年10月号

まず、家賃を保証する業者と入居者とは事 業者と消費者との関係に立ちますので、両者 間の契約には消費者契約法という法律が適 用されることになります。その契約内容に消費者の権 利を一方的に制限するなど消費者に不利な条項があり ますと、この法律により無効とされます。 　そして、法律上無効される契約条項に基づいて事 業者が処分などをしようとすれば、法律で認められた 消費者団体に消費者が相談すると、その団体が処分の 差し止めを求めてきます。 　それでは、その業者が入居者と交わしている契約の 条項が法律に違反するかどうかですが、大阪の高等裁 判所で下された最近の裁判例では、賃料の滞納があっ た場合に、業者が通常なすべき手段を用いても連絡が 取れず、電気、ガス、水道の利用状況や郵便物の状況な どから、居住していないだけでなく今後も居住しない ことが窺われるような場合に、入居者から異義が述べ られなければ消費者契約法に反するものではないと判 断しました。 　ですので、行方の分からなくなった元入居者の場合 に限って、裁判所の判決に書かれた状況下であれば、有 効ということになるでしょう。 　私はアパートを経営しております。 家賃を滞納する借家人に退出しても らうために裁判をするのが大変だっ たので、家賃を保証してくれる業者を利用しよ うと考えています。聞いた話によと、ある業者 は、業者が賃借人に代わって賃貸借契約を解除 する権限を持つこととし、賃借人が家賃の支払 いを３カ月以上滞納して、連絡が取れず、居住し ている形跡も無い場合は明け渡しがあったもの とみなして賃貸借契約を代わりに解除した上 で、アパート内の動産を搬出するこができる 契約を入居者と交わすと いいます。　業者がこのようにでき るのであれば、わざわざ裁 判を起こして明け渡しの 強制執行をしたりする手 間や費用も省けて結構な ことこの上ないのですが、 仮に長期の滞納があった 時には、このとおりにうま くいくのでしょうか？ よろず 法律相談室 7月1日に令和4年の路線価が発表されました。今年度の全国平均変動率は＋0.5%となっており、 新型コロナウイルスの影響が若干落ち着いてきたこともあり２年ぶりに上昇に転じています。 福岡県では前年比3.6%の上昇で7年連続の上昇、上昇率は全国2位となりました。最高路線価は 中央区天神2丁目の渡辺通り（880万円/㎡）ですが、天神・博多エリアの上昇率はほぼ横ばいで す。一方、昨年に続き上昇率最高は早良区西新4丁目の明治通りで前年比＋14.8%と、市内中心部 へのアクセスが良い地域で大きく伸びています。全体としては中心部の路線価水準が高くなり、 土地の需要が周辺の住宅地や商業地域に移っているものと見られます。 相続・贈与の際の土地の評価額は路線価を基準として算出されます。路線価の更新により相続 税額が変わり、相続対策の見直しが必要となるケースも考えられます。上昇傾向の続く福岡の路 線価の今後の動向には充分な注視が必要です。 Jam 2022October A Q 家賃を保証してくれる 業者を利用しようと考 えています。仮に、賃借 人に長期の滞納があっ た際には有効なので しょうか？ Part.256 弁護士 東 拓治 お答えするのは 令和4年路線価が発表 税金・相談・開発・不動産の事ならズバリ！ 今回の知っ得担当 vol. 157 JA福岡市 相談課 吉野 和希 知っ コーナー 得 13