Jam 2024年2月号

Q 不動産会社から勧め られ、購入した土地の 貸主となりましたが地 代が入っていないのに 報酬を求められまし た。素直に支払うべき でしょうか？ Part.272 弁護士 東 拓治 お答えするのは 税金・相談・開発・不動産の事ならズバリ！ 今回の知っ得担当 vol. 173 JA福岡市 相談課 矢津田 飛彦 知っ コーナー 得 令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化 されます。（1）相続（遺言も含みます）によって不 動産を取得した相続人は、その不動産を取得した ことを知った日から3年以内に相続登記の申請を しなければなりません。（2）遺産分割協議が成立 したことによって不動産を取得した相続人は、分 割が確定した日から3年以内に、相続登記をしな ければなりません。また、遺産分割が困難な場合 には各相続人が相続人申告登記を３年以内にお こなう必要があります。（1）と（2）のいずれにつ いても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合 は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）を科 される場合があります。 なお、令和6年4月1日より以前に相続が開始して いる場合も、３年の猶予期間がありますが、義務 化の対象となります。不動産を相続したら、早め の登記申請をお願いします。 登記に関してご検討されている方はお近くのJA もしくは専門家へご相談ください。 相続登記の義務化について 　一般的に、 仲介契約を交わしたのであれ ば、 契約の締結という成果が生じた以上は 契約に定められた報酬を支払わなければ なりません。 　しかし、 第一の賃貸借については、 契約書は交わさ れたものの、 建物も建てられず、 営業も開始されるこ となく解約されたというのですから、 未だ仲介が履 行されたとはいえず 報酬を払うべきかは大いに疑 問です。　また、 仲介業者は借主の営業状態について的確な 情報を提供すべきと考えられますが、 それを怠って いることが考えられます。 　この場合、 示談金や空白期間の地代相当額を損害 として不動産業者の方に請求する余地が大いにある と考えられます。 A 　私は不動産業者からある土地の購 入を勧められました。 その土地には すでに借り手が付いているので、 私 が貸主となって事業用借地権を設定すれば高 額の地代が入るとのことでした。 私は土地の購 入資金を銀行から借り入れて、 毎月の返済を地 代で支払っていくことにしました。 　地代の支払いの始期を営業開始日で賃貸借 契約を締結しましたが、 借主は一向に建築に着 手せず営業開始日が決まらず、 単 銀行への返 済を続ける状態になってしまいました。 そ で 当初の借主とは契約を合意解約して、 その不動 産業者に新たな借主 探してもらったところ、 予定の八カ月後にようやく新しい借主が決ま り、 地代が入るようになりました。 　不動産業者からは土地売買と二つの賃貸借 の仲介の報酬を支払うよう求められています が、 最初の借主には解約に合意してもらうため に少なからず示談金 払わなければなりま せんでした。 契約書はその不動産業者に任せて おり、 営業開始が遅れた場合に私が解除できる という条項が設けられていなかったのです。 ま た、 八カ月間は予定していた地代も入ってこな かったので、 その不動産業 者の求めに応じて素直に 報酬を払うというのはど うも納得がいきません。 （※）相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や 他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど 13 Jam 2024 February よろず 法律相談室