Jam 2025年5月号

税金・相談・開発・不動産の事ならズバリ！ 今回の知っ得担当 vol. 188 知っ コーナー 得 140年ぶりに18歳へと引き下げられた「成年年齢」 成年年齢における賃貸借契約についてご存じですか？ 　成人年齢の引き下げにより、18歳になれば賃貸借契約などの「法律行為」を単独で有効にお こなうことができるようになりました。 　従来の未成年者（20歳未満）との賃貸借契約では、一般的に「親権者同意書」が必要でした。 例えば、大学入学などで未成年者が賃貸借契約の契約者になる時には、その法定代理人（通常 は親）の同意を得なければならないという決まりがありました。 　では、成年年齢が18歳となった今、どのように賃貸借契約をおこなうべきでしょうか？ 　後々のトラブル予防までを想定した場合、親が保証人になる、緊急連絡先を親とするといった 保険的な対処が必要になります。親権者同意書が不要でも、保証人などとして関係をもっておく ことが必要です。 　また、保証会社を利用することも良いでしょう。オーナー様にとっても、20歳未満の入居者と の契約には不安が残ります。保証会社が間に入ることで、オーナー様の安心にも繋がります。 Q 　ご相談のケースでは、 共同住宅の贈与が単 純贈与であったか、 それとも負担付贈与で あったかによって、 特別受益の評価額が異な ります。　まず、 単純贈与であった場合、 相続開始時の共同住宅 の評価額が特別受益の額となります。 ただし、 ご相談者 様は被相続人であるお父様の負債を肩代わりして支 払っているため、 その分、 相続財産の減少を防いだと考 えられ、 寄与分を主張できる可能性があ 　次に、 負担付贈与であった場合、 贈与時の共同住宅の 評価額から 贈与時の残債務を控除した金額が特別受 益の額となります。 どちらに該当するかについては、 東 京高等裁判所の判例 において、 負担付贈 与として評価すべき である の判断が示 されています。 A 父は金融機関から融資を受 け、 共同住宅を建築しまし た。 　その後、 返済途中で私が父の債務を引 き継ぎ、 共同住宅の贈与を受けました。 私が債務を完済した後、 父が亡くなりま した。　妹は、 私が共同住宅の相続開始時の 評価額に相当する特別受益を得たと主 張しています。 しかし、 私は父の負債を 肩代わりして支払ってきたため、 父の 死亡時の評価額をそのまま贈与とみな す妹の主張には納得できません。 　私が問題にしているのは、 共同住宅 の評価時期です。 私が債務を引き継い だ時点で、 共同住宅の価値は負債額を 差し引いた金額であったはずです。 し たがって、 相続開始時の評価額ではな く、 債務引受 の評価額を基準に特別 受益を計算すべきだと考えます。 父の共同住宅を、債務 を引き継ぐかたちで贈 与を受けました。妹か ら特別受益を得たと 主張されましたが、納 得できません。 Part.287 弁護士 東 拓治 お答えするのは 大坪 周平 （株）ジェイエイ福岡 不動産部賃貸管理センター 13 Jam 2025 May よろず 法律相談室